Steigende Mieten: Was das für Immobilienwerte in Münster heißt

Nicht mehr nur ein Thema der Metropolen

Wenn von hohen Mieten die Rede ist, fallen meist zuerst Namen wie München, Frankfurt oder Hamburg. In München liegen die Kaltmieten im Durchschnitt bei über 20 Euro pro Quadratmeter. Inzwischen rücken aber auch mittelgroße Städte in den Blick: Neben Leipzig und Freiburg wird Münster zu den Aufsteigern gezählt und gilt als teurer als manche Großstadt.

Für Eigentümer in Münster und im Münsterland klingt das zunächst nach einer guten Nachricht. Aus einer solchen Einordnung lässt sich allerdings noch kein Wert für ein bestimmtes Haus oder eine bestimmte Wohnung ableiten. Dafür lohnt es sich, die Ursachen und die Wirkung auf die Bewertung getrennt zu betrachten.

Warum das Angebot knapp bleibt

Der Druck auf den Wohnungsmarkt hat vor allem strukturelle Gründe. Stand Juni 2026 sprechen mehrere Entwicklungen dafür, dass er nicht kurzfristig nachlässt:

• Zu wenig Neubau: Die Baugenehmigungen sind seit 2022 stark zurückgegangen. Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wird nicht einmal zur Hälfte erreicht.
• Weniger Sozialwohnungen: Der Deutsche Mieterbund sieht den Bestand auf einem historischen Tiefstand, weil jährlich Tausende Wohnungen aus der Bindung fallen.
• Anhaltende Nachfrage: Arbeit, Bildung und Infrastruktur ziehen weiterhin Menschen in die Städte.
• Beengtes Wohnen: Laut Statistischem Bundesamt lebten 2025 11,7 Prozent der Bevölkerung in überbelegten Wohnungen, 2020 waren es noch 10,2 Prozent.

Wie Mieten in die Bewertung einfließen

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Bei vermieteten Objekten spielt regelmäßig das Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV eine wichtige Rolle. Maßgeblich ist dabei nicht die höchste Angebotsmiete im Stadtgebiet, sondern der nachhaltig erzielbare Ertrag des konkreten Objekts.

Das macht in der Praxis einen Unterschied. Bestandsmieten folgen dem Markt nur begrenzt, denn Erhöhungen sind an die ortsübliche Vergleichsmiete und an die Kappungsgrenze von je nach Region 15 bis 20 Prozent in drei Jahren gebunden. Eine langjährig vermietete Wohnung kann daher deutlich weniger einbringen, als aktuelle Inserate vermuten lassen.

Auch die Zahlungsfähigkeit der Mieter setzt Grenzen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes lebt fast die Hälfte der Mieterhaushalte im unteren Einkommensdrittel. Zugleich stiegen die Betriebskosten 2024 um mehr als 6 Prozent auf durchschnittlich 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei energetisch schwächeren Gebäuden kann eine hohe Gesamtbelastung die Vermietbarkeit und damit auch den Wert beeinträchtigen.

Was Eigentümer, Käufer und Erben beachten sollten

• Eigentümer: Wer einen Verkauf oder eine Umschichtung erwägt, sollte die tatsächlichen Mieten, den Zustand und den Sanierungsbedarf realistisch einbeziehen. Eine Marktwerteinschätzung kann dafür eine erste Orientierung geben.
• Käufer: Die monatliche Belastung beim Kauf liegt trotz gestiegener Bauzinsen in vielen Regionen unter den Neuvermietungsmieten. Das ersetzt keine Einzelfallrechnung, denn Eigenkapital, Instandhaltung und künftige Modernisierungen wirken sich ebenfalls aus. Bei der Prüfung eines konkreten Objekts kann eine Kaufberatung helfen.
• Erben: Bei vermieteten Objekten kann der Ertrag für den Wert erheblich sein und die Entscheidung zwischen Behalten und Verkaufen beeinflussen. Ein nachvollziehbares Wertgutachten bei Erbschaft schafft eine gemeinsame Grundlage, wenn mehrere Personen beteiligt sind.

Was das für den Wert Ihrer eigenen Immobilie bedeutet

Ein angespannter Mietmarkt kann Immobilienwerte stützen, weil Wohnraum gefragt bleibt. Ein automatischer Wertzuwachs folgt daraus jedoch nicht. Bundesweite Daten und Einordnungen einzelner Städte beschreiben einen Trend, aber nicht Ihr Objekt. Entscheidend bleiben Mikrolage, baulicher und energetischer Zustand, Grundriss, bestehende Mietverträge, Restnutzungsdauer und das Finanzierungsumfeld am Stichtag.

Zwei äußerlich ähnliche Häuser im selben Stadtteil können deshalb unterschiedlich zu bewerten sein. Sinnvoll ist es, den Wert auf Basis der tatsächlichen Daten zu ermitteln, statt sich an Angebotsmieten oder Schlagzeilen zu orientieren. Das gilt besonders dann, wenn eine Entscheidung über Verkauf, Übertragung oder Kauf ansteht.