Neubau auf Rekordhoch, Bestand stagniert: Folgen für den Wert

Drei Segmente, drei Richtungen

Wer den Wert seiner Immobilie einschätzen möchte, orientiert sich gern an einer einzigen Marktzahl. Die aktuellen Daten zeigen, warum das in die Irre führen kann: Laut Europace-Hauspreisindex (EPX) für August 2026 entwickeln sich die Teilmärkte in Deutschland derzeit unterschiedlich.

• Neubau: rund 3,34 Prozent teurer als ein Jahr zuvor und damit auf einem neuen Höchststand.
• Eigentumswohnungen: leichte Rückgänge, inzwischen im dritten Monat in Folge.
• Bestandshäuser: nahezu unverändert bis leicht im Minus.

Der Index stützt sich auf reale Finanzierungsanfragen und -abschlüsse, nicht auf Angebotspreise. Er liegt damit näher am tatsächlichen Marktgeschehen als die Summe der Preisvorstellungen in Inseraten. Zugleich bildet er den bundesweiten Markt ab: Für eine bestimmte Straße in Münster oder einen Ort im Münsterland lässt sich daraus kein Preis ablesen.

Woher die Schere kommt

Beim Neubau wirkt vor allem die Kostenseite. Bauland, Material und Bauleistungen verteuern sich weiter, das Angebot lässt sich kurzfristig kaum ausweiten, und energieeffiziente Neubauten bleiben gefragt. Im Bestand entscheidet dagegen stärker die Finanzierung. Das höhere Zinsniveau, zuletzt auch im Zusammenhang mit der EZB-Zinsentscheidung spürbar, begrenzt den Spielraum vieler Kaufinteressenten. Sie kalkulieren genauer und entscheiden sich bei vergleichbarer Lage eher für das günstigere Bestandsobjekt.

Eigentümer und Verkäufer: Neubaupreise sind kein Maßstab

Naheliegend, aber riskant ist der Schluss, das eigene Haus müsse mit den Neubaupreisen mitgewachsen sein. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, und zwar unter Berücksichtigung der konkreten Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage des Objekts. Ein Rekord bei Neubauten sagt über ein älteres Haus daher wenig aus.

Gerade Zustand, Energieeffizienz und Lage gewinnen an Gewicht, wenn Käufer genauer rechnen. Ein Preis, der sich am falschen Segment orientiert, kann den Verkauf erfahrungsgemäß erschweren. Wer eine Veräußerung plant, kann mit einem Wertgutachten vor dem Hausverkauf eine neutrale Grundlage schaffen, bevor das Objekt auf den Markt kommt.

Käufer: Bestand vollständig durchrechnen

Der Preisabstand zum Neubau kann Bestandsimmobilien interessanter machen. Attraktiv ist ein günstigerer Kaufpreis allerdings nur, wenn die Folgekosten mitgedacht werden. Vor einer Entscheidung sollten Sie insbesondere diese Punkte klären:

• In welchem energetischen Zustand befindet sich das Gebäude, und ist eine Sanierung einzuplanen?
• Passt das Gesamtbudget aus Kaufpreis und Sanierung noch zur Finanzierung beim aktuellen Zinsniveau?
• Spiegelt der geforderte Preis den Zustand des Objekts angemessen wider?

Eine unabhängige Kaufberatung durch einen Gutachter kann helfen, solche Punkte noch vor dem Notartermin einzuordnen.

Erben und Beschenkte: Ältere Werte kritisch prüfen

Bei Erbschaft, Schenkung oder der Auseinandersetzung innerhalb einer Familie kommt es meist auf den Wert zu einem bestimmten Zeitpunkt an. Ältere Schätzungen oder Erinnerungswerte aus früheren Marktphasen geben die heutige Lage dann möglicherweise nicht mehr zutreffend wieder. Das kann auch Eigentumswohnungen betreffen, deren Preise laut EPX zuletzt mehrfach in Folge leicht gesunken sind. Wenn mehrere Beteiligte betroffen sind, kann ein Wertgutachten bei Erbschaft eine sachliche Gesprächsgrundlage bieten. Steuerliche und rechtliche Fragen klären Sie am besten mit Ihrer Steuer- oder Rechtsberatung.

Was das für den Wert Ihrer eigenen Immobilie bedeutet

Die aktuellen Indexdaten sprechen weder für einen Preiseinbruch im Bestand noch für automatische Wertsteigerungen. Die Bewegungen bei Wohnungen und Bestandshäusern sind bislang gering, und der Neubaurekord überträgt sich nicht ohne Weiteres auf ältere Gebäude. Für den Wert Ihrer Immobilie dürften daher vor allem die individuellen Merkmale ausschlaggebend bleiben: Lage, baulicher Zustand, energetische Qualität und Nutzbarkeit.

Die Marktzahlen liefern den Rahmen, ersetzen aber nicht den Blick auf das einzelne Objekt und den örtlichen Markt. Das gilt besonders in einer Phase, in der sich die Teilmärkte nicht im Gleichschritt bewegen.