Stadt oder Umland: Was die Fahrzeit für den Wert bedeutet

Großer Preisabstand, aber ungleich verteilt

Wie viel günstiger wird eine Eigentumswohnung, wenn die Fahrzeit zum Stadtzentrum wächst? Das Immobilienportal immowelt hat dies für die 15 größten deutschen Städte ausgewertet, jeweils für Gemeinden in 45 und 60 Minuten Entfernung mit dem Auto. Die Spanne der Ergebnisse ist bemerkenswert: Sie reicht von einem etwa halbierten Quadratmeterpreis bis zu einem Umland, das teurer ist als die Stadt selbst.

Bei einer Stunde Fahrzeit liegen die Preise prozentual in diesen Städten am weitesten auseinander:

• Dresden: 2.946 Euro pro Quadratmeter in der Stadt, 1.405 Euro im Umland (minus 52 Prozent)
• Frankfurt: 5.564 Euro gegenüber 2.730 Euro (minus 51 Prozent)
• Köln: ebenfalls rund minus 51 Prozent
• Leipzig: minus 49 Prozent

In Euro gerechnet ist der Abstand in München am größten: 8.078 Euro in der Stadt stehen 4.364 Euro im 60-Minuten-Umland gegenüber, eine Differenz von 3.714 Euro je Quadratmeter. In Hamburg sind es 6.014 Euro gegenüber 3.247 Euro. Deutlich kleiner fällt der Unterschied in Berlin mit 30 Prozent und in Stuttgart mit 24 Prozent aus.

Kürzere Wege, sehr unterschiedliche Effekte

Der Preis sinkt nicht in jeder Region gleichmäßig mit der Entfernung. In der 45-Minuten-Zone ist der Abstand zur Stadt in Hamburg mit 43 Prozent bereits fast so groß wie bei einer Stunde Fahrzeit. Auch Frankfurt (minus 40 Prozent) und Köln (minus 37 Prozent) zeigen dort schon erhebliche Unterschiede. In Dresden (minus 31 Prozent) und Leipzig (minus 29 Prozent) öffnet sich die Schere dagegen erst mit größerer Entfernung richtig. In Nürnberg sind es bei 45 Minuten nur 17 Prozent, in Stuttgart und Dortmund jeweils 9 Prozent.

Das Ruhrgebiet zeigt die Grenzen der Faustregel

Besonders aufschlussreich sind die Ergebnisse aus Nordrhein-Westfalen. Das 45-Minuten-Umland von Essen liegt mit minus 2 Prozent praktisch auf dem Niveau der Stadt. Rund um Duisburg kehrt sich das Verhältnis sogar um: 2.076 Euro je Quadratmeter im Stadtgebiet stehen 2.696 Euro in der 45-Minuten-Zone gegenüber, also rund 30 Prozent mehr.

Die Erklärung liegt in den dicht beieinander liegenden Großstädten. Orte wie Meerbusch (4.431 Euro), Hilden (3.536 Euro) oder Ratingen (3.467 Euro) gehören geografisch zum Duisburger Einzugsgebiet, wirtschaftlich aber eher zum Düsseldorfer Umland. Für die Einschätzung einer Immobilie ist das eine wichtige Lehre: Entscheidend ist weniger die Distanz auf der Karte als die Frage, zu welchem Teilmarkt ein Standort tatsächlich gehört und welche Nachfrage dort besteht.

Was Käufer aus den Zahlen mitnehmen können

Die Werte beruhen auf inserierten Angeboten, wurden mit hedonischen Verfahren berechnet und geben den Stand vom 1. Juli 2026 wieder. Es handelt sich also um geforderte, nicht um tatsächlich gezahlte Preise. Einbezogen wurden Umlandgemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern. Zahlen für Münster und das Münsterland lassen sich daraus nicht ablesen und auch nicht einfach übertragen.

Wer im Umland sucht, sollte einen niedrigeren Quadratmeterpreis nicht vorschnell als Vorteil verbuchen. Baujahr, Zustand, energetische Qualität und anstehende Sanierungen können den Abstand im Einzelfall relativieren. Hinzu kommen die laufenden Kosten des längeren Arbeitswegs. Eine Kaufberatung durch einen Gutachter kann helfen, ein konkretes Objekt vor der Entscheidung sachlich einzuschätzen.

Was das für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet

Durchschnittliche Angebotspreise sagen wenig über den Wert eines einzelnen Hauses oder einer einzelnen Wohnung aus. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB richtet sich nach dem Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, und berücksichtigt unter anderem die tatsächlichen Eigenschaften und die Lage des Objekts. Dazu können auch die Erreichbarkeit und die Nachfrage vor Ort gehören, jedoch nicht als pauschaler Abschlag pro Fahrminute.

Wenn Sie in Münster oder im Münsterland eine Immobilie besitzen, geerbt haben oder einen Verkauf vorbereiten, sollten Sie die Prozentwerte aus Großstadtvergleichen daher nicht auf Ihr Objekt übertragen. Aussagekräftiger sind Vergleichswerte aus demselben Teilmarkt und der tatsächliche Zustand des Gebäudes. Eine erste Orientierung kann eine Marktwerteinschätzung geben.