Hohe Heizkosten: Was sie für den Wert Ihrer Immobilie bedeuten

Zu Beginn der Heizsaison rücken die Energiekosten für Eigentümer und Kaufinteressenten wieder in den Vordergrund. Neue Zahlen liefert der Techem Atlas 2026, für den Daten aus dem vergangenen Jahr von rund 94.000 Gebäuden mit etwa 1,1 Millionen Wohnungen in Deutschland ausgewertet wurden. Die Untersuchung bezieht sich auf Mehrfamilienhäuser. Auf Einfamilienhäuser lassen sich die Werte daher nicht ohne Weiteres übertragen.

Die Belastung bleibt hoch, obwohl sich die Preise beruhigt haben

2025 bewegten sich die Energiepreise laut Techem Atlas etwa auf dem Niveau des Vorjahres, lagen aber rund 82 Prozent über dem Wert von 2021. Weil die Heizperiode zudem kälter ausfiel als im Vorjahr, stieg der Verbrauch. Pro Quadratmeter lagen die Heizkosten dadurch rund 45 Prozent über dem Niveau von 2021. Eine rasche Entspannung ist nicht gesichert: Techem-Co-CEO Ulrich Schiller äußert sich besorgt über weiter steigende Energiepreise, insbesondere vor dem Hintergrund des Krieges in der Golfregion.

Nordrhein-Westfalen schneidet gut ab, doch der Durchschnitt hat Grenzen

Im Ländervergleich zählt Nordrhein-Westfalen mit 10,69 Euro pro Quadratmeter zu den günstigeren Regionen. Nur Berlin liegt mit 10,34 Euro darunter, während das Saarland mit 14,50 Euro an der Spitze steht. Auch die Region fällt im Städtevergleich auf: Bielefeld weist mit 8,99 Euro den niedrigsten Wert aus, Rheine im Münsterland kommt auf 9,93 Euro.

Für die Beurteilung eines einzelnen Hauses taugen solche Mittelwerte allerdings kaum. Hinter ihnen stehen Gebäude mit sehr unterschiedlichem Baujahr, Dämmstandard und unterschiedlicher Heiztechnik. Eine günstige Region gleicht einen schlechten energetischen Zustand des eigenen Objekts deshalb nicht aus.

Die Heizung wird zum Unterscheidungsmerkmal

Mit Wärmepumpen versorgte Mehrfamilienhäuser wiesen 2025 im untersuchten Bestand die niedrigsten Wärmekosten pro Quadratmeter auf. Ihre Verbrauchskosten sind seit 2021 weitgehend stabil geblieben, während sie bei konventionellen Heizsystemen deutlich gestiegen sind. Effizienzpotenziale sind dabei noch nicht ausgeschöpft.

Aufschlussreich ist auch die technische Eignung des Bestands für Niedertemperatursysteme:

• Rund 40 Prozent der Heizungsanlagen können ohne Austausch der Heizkörper genutzt werden.
• Mit einem Heizkörpertausch steigt der Anteil auf rund 80 Prozent.
• Mit zusätzlichen Niedertemperaturheizkörpern, etwa Gebläseheizkörpern, sind es rund 90 Prozent.

Ein älteres Gebäude ist also nicht von vornherein ungeeignet. Ob und zu welchen Kosten eine Umstellung möglich ist, muss jedoch für jedes Objekt einzeln geprüft werden. Auch Fernwärme ist nicht automatisch die günstigste Lösung: Deutsche Fernwärmekunden zahlen mit durchschnittlich rund 1.057 Euro pro Wohnung die höchsten Heizkosten im untersuchten europäischen Vergleich.

Worauf Käufer, Verkäufer, Erben und Vermieter achten sollten

• Käufer: Vergleichen Sie Heizkostenabrechnungen aus mehreren Jahren, denn ein einzelnes Jahr kann durch die Witterung verzerrt sein. Prüfen Sie außerdem Heizungsart und möglichen Investitionsbedarf, gegebenenfalls im Rahmen einer Kaufberatung.
• Verkäufer: Halten Sie Verbrauchsdaten und durchgeführte Modernisierungen geordnet bereit. Belegbare Angaben erleichtern Interessenten die Einschätzung künftiger Kosten.
• Erben: Wird eine Immobilie aufgeteilt oder übernommen, spielt auch ihr energetischer Zustand eine Rolle. Ein Wertgutachten bei Erbschaft kann dafür eine sachliche Grundlage bieten.
• Vermieter von Mehrfamilienhäusern: Zum Jahreswechsel 2026/2027 endet die europäische Übergangsfrist für die Umstellung auf vollständig fernablesbare Erfassungsgeräte. In Deutschland sind laut Techem Atlas bereits 91,4 Prozent der Geräte ohne Betreten der Wohnung auslesbar. Es lohnt sich, den Stand im eigenen Gebäude zu klären.

Was das für den Wert Ihrer eigenen Immobilie bedeutet

Die Studie misst Heizkosten, keine Immobilienpreise. Einen direkten Rückschluss auf den Wert einzelner Gebäude erlaubt sie daher nicht. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB richtet sich danach, welcher Preis zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Die ImmoWertV zählt die energetischen Eigenschaften zu den Merkmalen, die bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sind. Einen pauschalen Abschlag für hohe Heizkosten oder einen festen Aufschlag für eine Wärmepumpe gibt es jedoch nicht.

Wie stark sich der Energiezustand auswirkt, hängt immer auch von Lage, Baujahr, Gesamtzustand und Nachfrage ab. Bleiben die Energiekosten dauerhaft hoch, dürften Kaufinteressenten laufende Kosten und anstehende Investitionen allerdings genauer in ihre Kalkulation einbeziehen. Wenn Sie zunächst nur eine Orientierung für Ihr Objekt suchen, kann eine Marktwerteinschätzung ein erster Schritt sein.