Mietrechtsreform und vermietete Immobilien

Wo das Gesetzgebungsverfahren steht

Wer eine Wohnung vermietet oder eine vermietete Immobilie kaufen oder erben wird, sollte das „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“ im Blick behalten. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten, danach waren die Ausschüsse am Zug. Für das Inkrafttreten wurde zu diesem Zeitpunkt der Herbst 2026 erwartet. Maßgeblich ist die letztlich beschlossene Fassung. Prüfen Sie deshalb vor wichtigen Entscheidungen den aktuellen Stand.

Vier Regelungen, die die Kalkulation verändern können

Indexmiete (§ 557b BGB): In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll eine Steigerung nur bis 3 Prozent vollständig auf die Miete umgelegt werden können. Vom darüber hinausgehenden Teil wäre nur die Hälfte ansetzbar. Rechnerisch würde ein Anstieg von 5 Prozent also zu einer Erhöhung um 4 Prozent führen.

Möblierte Wohnungen: Der Möblierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen werden. Bei vollmöbliertem Wohnraum gelten 10 Prozent der Nettokaltmiete als Regelvermutung für einen angemessenen Zuschlag. Alternativ kann er über den Zeitwert der Einrichtung bestimmt werden, mit 1 Prozent pro Monat. Bei einem Zeitwert von beispielsweise 10.000 Euro wären das 100 Euro monatlich.

Kurzzeitvermietung: Der „vorübergehende Gebrauch“ von Wohnraum wird gesetzlich definiert und grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt, mit einer einmaligen Verlängerungsmöglichkeit um zwei Monate. Das ist bedeutsam, weil die Mietpreisbremse für solche Mietverhältnisse nicht gilt.

Zahlungsverzug: Gleichen Mieter ihre Rückstände innerhalb der gesetzlichen Frist aus, soll künftig auch eine ordentliche Kündigung unwirksam werden, nicht mehr nur die fristlose.

Zwei Verbände, zwei Einschätzungen

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum sieht die Wirtschaftlichkeit privater Vermietung gefährdet. Nach seinen Angaben stellen private Vermieter 64,4 Prozent des Mietwohnungsbestands, und für viele von ihnen ist die Wohnung Teil der Altersvorsorge. Der Verband befürchtet, dass sich ein Teil dieser Anbieter zurückzieht. Zudem weist er auf Kostenrisiken bei Räumungsklagen hin: Prozesskosten können zwar von Mietern zurückverlangt werden, bei Zahlungsschwierigkeiten dürfte das aber oft ins Leere laufen. Der Deutsche Mieterbund hält die Regeln dagegen für notwendig, um Mieter besser vor überhöhten Mieten und dem Verlust der Wohnung zu schützen, und fordert an einzelnen Stellen sogar weitere Nachbesserungen. Beides sind Einschätzungen von Interessenvertretungen. Wie sich die Reform tatsächlich auf das Angebot auswirkt, bleibt abzuwarten.

Was Käufer, Eigentümer und Erben im Blick behalten sollten

Käufer: Bei einer vermieteten Wohnung übernehmen Sie in der Regel auch den bestehenden Mietvertrag. Lesen Sie ihn daher genau und rechnen Sie Ihre Renditeerwartung mit vorsichtigen Annahmen zur Mietentwicklung durch. Eine fachliche Begleitung beim Kauf kann helfen, Objekt und Preis einzuordnen.

Eigentümer: Prüfen Sie, welche Ihrer Verträge betroffen sein könnten, etwa Indexmieten oder möblierte Vermietungen. Bei möblierten Wohnungen kann es sinnvoll sein, Inventar und Zeitwerte nachvollziehbar zu dokumentieren.

Erben: Ob eine geerbte Wohnung behalten, verkauft oder unter Miterben aufgeteilt wird, hängt auch von ihrem nachhaltigen Ertrag ab. Ein Wertgutachten bei Erbschaft schafft dafür eine gemeinsame Grundlage.

Rechtliche und steuerliche Einzelfragen sollten Sie mit den entsprechenden Fachleuten klären.

Was das für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Bei Renditeobjekten spielt dabei häufig der Ertragswert eine wichtige Rolle, und in diesen fließen die nachhaltig erzielbaren Mieten ein. Engere Spielräume bei Mieterhöhungen und Zuschlägen oder höhere Ausfallrisiken können deshalb in die Überlegungen von Kapitalanlegern einfließen. Ein automatischer oder pauschaler Abschlag lässt sich daraus aber nicht ableiten.

Entscheidend bleibt der Einzelfall: Lage, Zustand, energetische Qualität, Vertragsgestaltung und die Nachfrage vor Ort. Die neuen Regeln dürften Objekte unterschiedlich treffen, eine indexvermietete Wohnung anders als eine möbliert und befristet genutzte. Selbst genutzte Häuser und Wohnungen sind von den beschriebenen Vertragsregeln nicht direkt betroffen, können aber mittelbar berührt sein, falls sich die Lage am Mietmarkt verändert. Belastbare Aussagen zum Münsterland lassen sich derzeit noch nicht treffen. Wenn Sie vor einem Verkauf, einer Übertragung oder einer Auseinandersetzung einen belastbaren Wert benötigen, kann ein Verkehrswertgutachten die konkreten Mietverhältnisse und die Rechtslage zum Stichtag berücksichtigen.