Mietpreisbremse: Was schärfere Regeln für den Wert bedeuten

Wer eine Wohnung vermietet, denkt bei der Mietpreisbremse meist an die nächste Neuvermietung. Die Debatte reicht jedoch weiter: Bei vermieteten Objekten ist die dauerhaft erzielbare Miete eine wichtige Größe für die Wertermittlung und für die Kalkulation von Kaufinteressenten. Änderungen am Mietrecht können deshalb auch für Eigentümer, Käufer und Erben im Raum Münster von Bedeutung sein, selbst wenn der aktuelle Anstoß aus einem anderen Bundesland kommt.

Der aktuelle Stand der Pläne

Derzeit laufen Vorhaben auf zwei Ebenen. Es handelt sich dabei zunächst um politische Absichten und Entwurfsarbeiten, die sich noch ändern können:

• Land Baden-Württemberg: Die dort geltende Verordnung läuft am 31. Dezember 2026 aus. Die Landesregierung will sie verlängern und auf weitere Kommunen ausdehnen. Außerdem sollen die Kündigungssperrfristen bei umgewandelten Eigentumswohnungen länger werden.
• Bund: Bundesjustizministerin Stefanie Hubig strebt strengere Regeln gegen überhöhte Mieten an. Vorgesehen ist, dass Vermieter bei Verstößen ein Bußgeld zahlen und zu viel gezahlte Miete rückwirkend erstatten müssen. Eine Expertengruppe Mietrecht soll bis Jahresende einen Entwurf vorlegen.
• Grundregel: Bei einer Wiedervermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Schon heute können Mieter bei Überschreitungen Beträge zurückfordern.

Einordnung für den Raum Münster

Die baden-württembergische Verordnung gilt nicht in Nordrhein-Westfalen. Interessant ist vor allem das Bundesvorhaben, weil es die Folgen von Verstößen überall dort betreffen könnte, wo die Mietpreisbremse greift. Ob eine bestimmte Kommune erfasst ist, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht. Eigentümer sollten das daher für ihren Standort konkret klären und vor jeder Neuvermietung den aktuellen Mietspiegel der Kommune heranziehen. Bei rechtlichen Fragen zum Mietvertrag ist anwaltlicher Rat der richtige Weg.

Warum die Miethöhe bei der Bewertung zählt

Für vermietete Objekte spielt in der Wertermittlung nach der ImmoWertV häufig das Ertragswertverfahren eine Rolle. Es stellt auf die marktüblich erzielbaren Erträge ab. Eine Vertragsmiete, die spürbar darüber liegt, wird daher nicht ohne Weiteres dauerhaft als Ertrag angesetzt. Je nach Fall stellen sich unterschiedliche Fragen:

• Eigentümer sollten prüfen, ob die vereinbarte Miete auch rechtlich und am Markt tragfähig ist. Erwartete Einnahmen, die sich später als nicht durchsetzbar erweisen, sind eine unsichere Grundlage für Finanzierung und Planung.
• Käufer einer vermieteten Wohnung übernehmen in der Regel auch die bestehenden Mietverhältnisse. Sie sollten eine angebotene Rendite nicht allein anhand der aktuellen Mieteinnahmen beurteilen, sondern auch die Zulässigkeit der Miete hinterfragen. Dabei kann eine Kaufberatung durch einen Gutachter helfen.
• Erben stehen oft vor der Frage, ob sie eine geerbte Immobilie behalten, verkaufen oder untereinander aufteilen. Bestehende Mietverträge und ihre Konditionen gehören zu den Punkten, die bei einem Wertgutachten zur Erbschaft betrachtet werden.

Auch längere Kündigungssperrfristen wären für den Markt nicht unerheblich: Wer eine umgewandelte, vermietete Eigentumswohnung selbst nutzen möchte, müsste gegebenenfalls länger warten. Das kann in die Kaufentscheidung und in die Preisvorstellung einfließen.

Weiter vermieten oder verkaufen?

Steigende regulatorische Anforderungen veranlassen manche Eigentümer, sich bewusst gegen eine weitere Vermietung zu entscheiden. Ein Automatismus sollte daraus nicht werden. Sinnvoll ist ein nüchterner Vergleich: Welcher Ertrag ist langfristig realistisch, welcher Aufwand steht dem gegenüber und welcher Preis wäre beim Verkauf im vermieteten oder im leerstehenden Zustand zu erwarten? Eine belastbare Grundlage liefert ein Wertgutachten beim Hausverkauf. Steuerliche Folgen eines Verkaufs sollten Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung besprechen.

Was das für den Wert Ihrer eigenen Immobilie bedeutet

Eine pauschale Aussage, wie sich die geplanten Regeln auf Immobilienpreise auswirken, lässt sich derzeit nicht treffen. Noch liegt der angekündigte Entwurf des Bundes nicht vor, und der Verkehrswert nach § 194 BauGB ergibt sich immer aus den Verhältnissen des konkreten Objekts zum Bewertungsstichtag. Neben den Mietverhältnissen zählen dazu vor allem Lage, baulicher und energetischer Zustand sowie die Marktlage.

Für die eigene Planung hilft es dennoch, den Mietvertrag frühzeitig mit dem Blick eines Käufers zu lesen: Liegt die Miete im zulässigen Rahmen, und wäre sie auch künftig durchsetzbar? Wer darauf eine fundierte Antwort sucht oder den Wert für eine anstehende Entscheidung benötigt, kann je nach Anlass mit einer Marktwerteinschätzung beginnen.