Heizspiegel 2026: Heizkosten und der Wert Ihrer Immobilie

Der Heizungstyp als laufender Kostenfaktor

Wer eine Immobilie kauft, vergleicht zuerst Preis, Lage und Finanzierung. Die Heizung erscheint dagegen oft nur als Randnotiz im Exposé. Der aktuelle Heizspiegel für Deutschland, herausgegeben von co2online, dem Deutschen Mieterbund und dem Bauherren-Schutzbund, legt nahe, genauer hinzusehen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 130 m² nennt er für 2026 folgende Prognosewerte:

Heizöl: 2.745 Euro (plus 28 Prozent gegenüber 2025)

Fernwärme: 2.055 Euro (plus 1 Prozent)

Erdgas: 1.930 Euro (minus 5 Prozent)

Holzpellets: 1.740 Euro (plus 23 Prozent)

Wärmepumpe: 1.300 Euro (plus 3 Prozent)

Zwischen Heizöl und Wärmepumpe liegen in dieser Prognose also rund 1.445 Euro pro Jahr. Es handelt sich um bundesweite Durchschnittswerte. Für ein bestimmtes Haus in Münster oder im Münsterland können die tatsächlichen Kosten je nach Gebäudezustand und Verbrauch deutlich abweichen.

Momentaufnahme und langfristiger Trend

Einzelne Jahreswerte können täuschen. Erdgas verteuerte sich 2025 im Einfamilienhaus um 15 Prozent, soll 2026 aber durch den Wegfall der Gasspeicherumlage im Jahresmittel etwas günstiger werden. co2online weist jedoch darauf hin, dass zuletzt gestiegene Großhandelspreise Ende 2026 oder 2027 wieder durchschlagen könnten. Heizöl zeigt das umgekehrte Bild: 2025 nahezu stabil, für 2026 ein kräftiger Sprung. Auch Holzpellets sind nicht frei von Schwankungen, im Einfamilienhaus lagen sie 2025 um 24 Prozent über dem Vorjahr.

Für eine Kaufentscheidung, die über Jahrzehnte trägt, ist die längere Perspektive aussagekräftiger. Nach der Heizkostenprognose von co2online können sich die Kosten für Gas- und Ölheizungen bis 2045 mehr als verdoppeln. Als Gründe werden unter anderem steigende CO2-Kosten, höhere Netzentgelte und die sogenannte „Bio-Treppe“ genannt. Für Wärmepumpen wird ein deutlich langsamerer Anstieg erwartet. Das sind Prognosen, keine feststehenden Werte. Dass reine Gas- und Ölheizungen laut co2online wieder eingebaut werden dürfen, ändert an dieser Kostenbetrachtung allerdings nichts.

Worauf es je nach Situation ankommt

Käufer: Lassen Sie sich die Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre zeigen und prüfen Sie das Alter der Anlage sowie den Zustand der Gebäudehülle. Eine mögliche Modernisierung gehört in die Gesamtkalkulation. Eine Kaufberatung mit einem Gutachter kann helfen, solche Punkte vor der Entscheidung einzuordnen.

Verkäufer: Vollständige Unterlagen zu Heizung, Verbrauch und bereits durchgeführten Maßnahmen erleichtern Kaufinteressenten die Einschätzung und können Rückfragen in den Verhandlungen vorbeugen.

Erben: Wer entscheidet, ob ein geerbtes Haus behalten oder verkauft wird, sollte neben dem aktuellen Wert auch künftige Betriebskosten und Investitionen bedenken. Ein Wertgutachten bei Erbschaft schafft dafür eine sachliche Grundlage, gerade in Erbengemeinschaften.

Zugleich zeigt der Heizspiegel, dass nicht jede Verbesserung gleich einen Heizungstausch erfordert. Rund 90 Prozent der Haushalte haben demnach noch Sparpotenzial, im Einfamilienhaus durchschnittlich 1.000 Euro pro Jahr. Allein durch das eigene Verhalten lässt sich der Energieverbrauch um bis zu zehn Prozent senken. Mehr ist mit Heizungsoptimierung, Dämmung oder dem Wechsel auf erneuerbare Systeme möglich. Der Bauherren-Schutzbund rät, beim Heizungstausch auch Betriebs- und Wartungskosten zu betrachten und Gebäudehülle, Wärmebedarf und Heiztechnik gemeinsam zu planen, idealerweise mit einem Modernisierungskonzept, bevor die alte Anlage ausfällt.

Was das für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet

Eine pauschale Regel, nach der eine bestimmte Heizung den Wert um einen festen Betrag hebt oder senkt, gibt es nicht. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB richtet sich nach dem Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Dabei zählen die Eigenschaften und die Beschaffenheit des Gebäudes ebenso wie die Lage. Der energetische Zustand ist ein Merkmal unter mehreren.

Hohe erwartete Betriebskosten und absehbarer Modernisierungsbedarf können die Zahlungsbereitschaft von Käufern jedoch beeinflussen, insbesondere bei älteren und energetisch schwachen Gebäuden. Umgekehrt kann ein gut abgestimmtes Heizsystem in einem soliden Gebäude ein Argument beim Verkauf sein. Wie stark sich das im Einzelfall auswirkt, hängt von Objekt, Lage und Marktlage ab und lässt sich nur am konkreten Gebäude beurteilen. Wenn Sie zunächst eine Orientierung suchen, kann eine Marktwerteinschätzung ein sinnvoller erster Schritt sein.