Greenwashing-Regeln: Was „nachhaltig“ im Exposé noch wert ist

Was sagt ein Wort wie „klimafreundlich“ im Exposé eigentlich über ein Haus aus? Oft weniger, als es verspricht. Hier setzt das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb seit dem 27. September 2026 strengere Maßstäbe. Mit den neuen Vorschriften wurde die sogenannte EmpCo-Richtlinie der EU in deutsches Recht umgesetzt. Sie sollen Greenwashing verhindern und erfassen auch Immobilien sowie die Leistungen von Vermittlern und Verwaltern. Für Eigentümer, Käufer und Erben im Raum Münster ist vor allem eine Frage interessant: Welche Angaben zum energetischen Zustand einer Immobilie sind belastbar?

Welche Aussagen jetzt kritisch sind

• Allgemeine Umweltbegriffe: Bezeichnungen wie „energieeffizient“, „ökologisch“ oder „nachhaltig“ sind riskant, wenn ihre Grundlage nicht klar erläutert wird und keine anerkannte hervorragende Umweltleistung nachweisbar ist.
• Ein Merkmal als Gesamturteil: Betrifft eine Aussage nur einen Teilaspekt, darf sie nicht für das ganze Produkt gelten. Eine Solaranlage allein macht ein Gebäude demnach nicht ökologisch.
• Klimaneutralität durch Ausgleich: Wird eine neutrale oder positive Umweltwirkung nur mit der Kompensation von Emissionen begründet, ist das nicht mehr zulässig.
• Siegel: Nachhaltigkeitssiegel brauchen ein gesetzlich näher bestimmtes Zertifizierungssystem oder eine staatliche Festsetzung. Selbst gestaltete Symbole können unzulässig sein.
• Versprechen für die Zukunft: Solche Ziele müssen unter anderem durch einen realistischen Umsetzungsplan, messbare Zwischenschritte und eine unabhängige externe Überprüfung gedeckt sein.

Wenn Sie verkaufen: Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen

Die Vorgaben richten sich an die werbenden Unternehmen. Verkaufende Eigentümer können sie dennoch spüren: Wer eine Immobilie professionell vermarkten lässt, muss damit rechnen, dass Angaben zum Objekt nicht mehr ungeprüft übernommen werden und Nachweise gefragt sind. Hilfreich sind daher insbesondere:

• der aktuelle Energieausweis mit den dort ausgewiesenen Kennwerten,
• technische Unterlagen zu Heizung und Photovoltaikanlage,
• Rechnungen und Nachweise zu früheren Modernisierungen.

Das gilt auch für Erben. Bei einem geerbten Haus fehlen nicht selten Belege, weil niemand mehr genau weiß, wann und in welchem Umfang modernisiert wurde. Eine frühe Bestandsaufnahme schafft Klarheit, etwa im Rahmen eines Wertgutachtens für den Verkauf.

Wenn Sie kaufen: Nach dem Konkreten fragen

Für Kaufinteressenten kann die Neuregelung Anzeigen vergleichbarer machen, denn statt Schlagworten sollen überprüfbare Tatsachen im Vordergrund stehen: die Art der Heizung, die Leistung einer Solaranlage, der Endenergiebedarf und die Effizienzklasse. Trotzdem ersetzt auch eine korrekte Angabe nicht den Blick auf das Gebäude. Eine moderne Wärmepumpe sagt zum Beispiel noch nichts über den Zustand von Dach, Fassade oder Fenstern aus.

Fragen Sie deshalb nach, worauf sich eine Aussage bezieht, welche Unterlagen sie stützen und welche Bauteile sie nicht erfasst. Bei einem Siegel ist außerdem wichtig, was genau zertifiziert wurde und wie lange die Zertifizierung gilt. Wer sich bei der Einschätzung unsicher ist, kann eine Kaufberatung in Betracht ziehen, bevor eine Entscheidung fällt.

Was das für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet

Die neuen Regeln verändern kein Gebäude und damit für sich genommen auch nicht dessen Substanz. Ein Werbebegriff ist zudem kein Wertmerkmal. Maßgeblich für den Verkehrswert nach § 194 BauGB sind unter anderem die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage eines Grundstücks. Der energetische Zustand kann dabei eine Rolle spielen. Wie stark er sich auswirkt, hängt jedoch vom Einzelfall und vom jeweiligen Marktumfeld ab.

Eine einzelne Maßnahme lässt sich deshalb nicht pauschal in einen Mehrwert umrechnen. Entscheidend ist, wie Technik, Bausubstanz, Lage und Nachfrage zusammenwirken. Gut dokumentierte Eigenschaften erleichtern allerdings eine nachvollziehbare Einordnung und können in Verkaufsgesprächen für mehr Klarheit sorgen. Ob eine konkrete Werbeformulierung zulässig ist, bleibt dagegen eine Rechtsfrage, die im Zweifel juristisch zu klären ist.