Gebäudemodernisierungsgesetz: Folgen für den Immobilienwert

Ein neuer Rechtsrahmen für Bestand und Neubau

Für Eigentümer, Käufer und Erben gelten beim Thema Heizung seit dem 29. Juli 2026 andere Regeln: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Bundestag und Bundesrat hatten es am 10. Juli 2026 verabschiedet. Die Vorgabe, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, gibt es nicht mehr. Auch die Pflichtberatung vor dem Einbau einer fossilen Heizung entfällt.

Künftig können Eigentümer wieder zwischen Gas, Öl, Wärmepumpe, Biomasse, Hybridlösungen und Fernwärme wählen. Funktionierende Heizungen müssen weiterhin nicht allein wegen der neuen Rechtslage ausgetauscht werden. Das schafft Spielraum, beantwortet aber noch nicht die Frage, welche Lösung sich langfristig rechnet und wie der Markt sie bewertet.

Die Bio-Treppe: Wahlfreiheit mit Folgekosten

Wer eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss nach § 43 GModG einen wachsenden Teil des Brennstoffs aus Biomethan, Bioöl oder grünem Wasserstoff beziehen. Vorgesehen sind folgende Stufen:

• ab 2029: 10 Prozent
• ab 2030: 15 Prozent
• ab 2035: 30 Prozent
• ab 2040: 60 Prozent

Kritiker befürchten, dass die verfügbaren Mengen dieser Brennstoffe zu gering sein könnten, und erwarten mittelfristig höhere Energiepreise. Wie sich die Preise tatsächlich entwickeln, ist offen. Für die Bewertung einer Immobilie ist deshalb nicht nur wichtig, ob eine Heizung neu ist, sondern auch, mit welchen laufenden Kosten über die kommenden Jahre zu rechnen ist.

Worauf Käufer jetzt achten sollten

Eine neu eingebaute fossile Heizung ist zulässig, aber nicht automatisch die günstigste Lösung, denn CO2-Preis und Bio-Treppe bleiben Kostenfaktoren. Kaufinteressenten sollten daher nicht nur auf das Alter der Anlage schauen. Ebenso wichtig sind der Energieträger, der Gesamtzustand des Gebäudes und der mögliche Investitionsbedarf. Eine fachliche Begleitung beim Hauskauf kann helfen, solche Punkte vor der Kaufentscheidung einzuordnen. Die BEG-Förderung wird fortgeführt, soll aber sozial fokussierter ausgestaltet werden. Ob und in welcher Höhe sie im Einzelfall infrage kommt, sollten Sie daher frühzeitig prüfen.

Verkauf und Erbe: Energiezustand sauber dokumentieren

Kaufinteressenten fragen zunehmend nach der energetischen Zukunftsfähigkeit eines Hauses. Wer verkaufen möchte, sollte deshalb Unterlagen zur Heizung und zu bereits durchgeführten Modernisierungen griffbereit haben. Auch der Energieausweis verdient Aufmerksamkeit: Die bisherige Sonderausnahme für denkmalgeschützte Gebäude entfällt weitgehend, sodass der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung in mehr Fällen erforderlich wird. Für Eigentümer von Baudenkmalen lohnt sich daher eine rechtzeitige Prüfung.

Erben stehen häufig vor der Frage, ob sie ein Haus behalten, verkaufen oder innerhalb der Erbengemeinschaft aufteilen sollen. Eine ältere Heizung und ein ungeklärter Modernisierungsbedarf können dabei schnell zu unterschiedlichen Wertvorstellungen führen. Ein Wertgutachten bei Erbschaft kann hier eine nachvollziehbare Grundlage für die weiteren Gespräche schaffen.

Vermieter: Neue Kostenaufteilung ab 2028

Auch die Kalkulation vermieteter Objekte verändert sich. Ab dem 1. Januar 2028 werden Gasnetzentgelte und CO2-Kosten unabhängig vom energetischen Gebäudezustand je zur Hälfte zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Ab 2029 gilt das auch für die Mehrkosten der Bio-Treppe, allerdings nur bis zu einem Biobrennstoffanteil von 30 Prozent. Für Vermieter mit sehr niedrigen Mieten wurde eine Härtefallregelung aufgenommen. Da solche Belastungen den Reinertrag schmälern können, sind sie auch für die Einschätzung von Renditeobjekten von Bedeutung.

Was das für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet

Das neue Gesetz verändert den Wert einer Immobilie nicht pauschal, weder nach oben noch nach unten. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB richtet sich unter anderem nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften eines Objekts zum Stichtag. Neben Lage, Baujahr und Zustand gehört dazu auch die energetische Beschaffenheit. Eine Heizung, die nun wieder zulässig ist, kann also weiterhin mit Kostenrisiken verbunden sein, die Käufer in ihre Preisvorstellung einbeziehen dürften.

Das gilt auch für den Raum Münster: Maßgeblich sind immer die Eigenschaften des einzelnen Hauses und die Nachfrage am jeweiligen Standort. Wie stark sich die neuen Regeln in den Kaufpreisen niederschlagen, wird sich erst mit der Zeit zeigen. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Immobilie unter den neuen Bedingungen steht, kann eine Marktwerteinschätzung eine erste Orientierung geben.